Manfred Janda kennt den Immobilienmarkt in Bad Vilbel wie seine Westentasche. Der Makler sagt, die Quellenstadt gewinne an Bedeutung, weil Frankfurt nicht mehr bezahlbar sei. Deshalb stiegen aber auch hier die Preise für alle, die auf der Suche nach den eigenen vier Wänden sind.
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Manfred Janda kennt den Immobilienmarkt in Bad Vilbel wie seine Westentasche. Der Makler sagt, die Quellenstadt gewinne an Bedeutung, weil Frankfurt nicht mehr bezahlbar sei. Deshalb stiegen aber auch hier die Preise für alle, die auf der Suche nach den eigenen vier Wänden sind.

"Ein Haus ist ein Luxusgut"

Wer an der Frankfurter Straße 21 vorbeischlendert, entdeckt im Schaufenster vielleicht die Annonce für sein Traumhaus - wird aber beim Blick aufs Preisschild erstmal tief durchatmen müssen. "Alles marktgerecht", beruhigt Manfred Janda. Dem 65-Jährigen gehört die Außenstelle des Maklerbüros Von Poll Immobilien. Einmal im Jahr analysiert er anhand offizieller Daten, was es in Bad Vilbel kostet, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Unser Redakteur hat mit ihm darüber gesprochen, ob die Quellenstadt irgendwann so teuer wird, wie das benachbarte Frankfurt.

Herr Janda, was sind die wichtigsten Erkenntnisse ihrer Analyse des Immobilienmarktes in Bad Vilbel?

Manfred Janda:Bad Vilbel gewinnt immer weiter an Bedeutung. Deshalb sind die Kaufpreise für Immobilien gestiegen. Und das nicht zu knapp. Aber sie kamen auch von recht weit unten. Als ich vor acht Jahren angefangen habe, hier zu arbeiten, hat eine neue Eigentumswohnung bis zu 3500 Euro pro Quadratmeter gekostet. Jetzt zahlen Sie für die gleiche Qualität und Lage bis zu 5000 Euro.

Warum dieser krasse Sprung?

Janda:Das ist eine Entwicklung, die wir deutschlandweit in den Ballungsräumen sehen. Natürlich wollen viele in der Großstadt leben, aber vernünftig ist das nicht mehr. In Frankfurt sind die Preise explodiert. Für eine Eigentumswohnung zahlen sie dort 2000 Euro pro Quadratmeter mehr als in Bad Vilbel. Und familiengerechte Immobilien zu kaufen, können sich selbst Gutverdiener dort kaum noch leisten.

Also weichen potenzielle Immobilienkäufer nach Vilbel aus?

Janda:Absolut. Vor ein paar Jahren wollte komischerweise noch niemand nach Bad Vilbel. Damals war die Stadt auch noch nicht so weit wie jetzt. Heute ist es sehr angenehm, hier zu wohnen. Man ist schnell in der Frankfurter City. Die Infrastruktur ist fantastisch und wird immer besser. Es gibt viel Naherholung, bald kommt ein Erlebnisbad, man hat alle Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und die Schulsituation ist sehr gut. Die Lebensqualität ist sehr hoch. Gleichzeitig sind Einfamilienhäuser und Familienwohnungen für Gutverdiener hier noch bezahlbar. Das haben viele mittlerweile erkannt.

Was wird in Bad Vilbel denn für den Traum vom Eigenheim fällig?

Janda:Das Durchschnittshaus bei uns ist ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche und bis zu 300 Quadratmetern Grundstück. Das kriegen Sie hier in gutem Zustand ab 600 000 Euro. Das gibt’s in Frankfurt nicht mehr. Dort müssen sie unterhalb von einer Million Euro oft zusätzlich noch kräftig sanieren. Und neue Häuser gibt es dort sowieso kaum.

Ist der Umbruch auch in den Stadtteilen spürbar?

Janda:Ja. Dortelweil war etwa immer ein absolutes Stiefkind. Auch dort sind die Preise aber sehr gestiegen. Es gibt Leute, die ziehen nur wegen der Europäischen Schule dorthin. In Dortelweil zahlen Sie inzwischen ähnliche viel wie in der Kernstadt. Auch Massenheim hat enorm an Bedeutung gewonnen. Nur Gronau ist ein Stiefkind geblieben. Wegen der schlechten Infrastruktur und den wenigen Einkaufsmöglichkeiten. Gronau wird wenig nachgefragt. Das Preisniveau ist dementsprechend niedriger.

Was sind die Toplagen in Vilbel?

Janda:Die Toplage ist nach wie vor der Niederberg. Dort haben schon in meiner Jugend die Reichen gewohnt. Aber auch auf dem Heilsberg, besonders in der ehemaligen Ami-Siedlung, werden sehr hohe Preise erzielt. Das Durchschnittshaus samt Grundstück ist dort größer und kostet mehr. Zwischen 1,1 und 1,3 Millionen Euro. Das ist aber immer noch eine halbe Million weniger als in Frankfurt. Und dafür ist man nur einen Steinwurf von der Stadtgrenze entfernt.

Das klingt alles, als würde bei Ihnen als Makler das Telefon gar nicht mehr stillstehen, oder?

Janda:Nein. Das läuft ja heute fast alles übers Internet (lacht). Da werden wir aber mit Anfragen überschüttet. Die Nachfrage nach Immobilien ist in Bad Vilbel viel höher als das vorhandene Angebot. Die Konkurrenz ist groß.

Sind die Interessenten alle von außerhalb?

Janda:Nein. Es hält sich die Waage. Eine Hälfte kommt von außerhalb, die andere Hälfte sind Bad Vilbeler, die sich verändern wollen. Das sind meist Familien, die sich gegründet haben, oder gewachsen sind. Oder auch Ältere, bei denen die Kinder aus dem Haus sind und die etwas altersgerechtes suchen.

Was sind denn die Trends bei der Immobiliensuche in Vilbel?

Janda:Zu 80 Prozent sind nach wie vor Häuser nachgefragt. Der Trend geht aber notgedrungen auch zu Wohnungen, weil es wenig Häuser aus zweiter Hand gibt und neue zu teuer sind. Fast jeder unter 60 Jahre hätte lieber ein Haus als eine Wohnung. Aber das Haus ist ein Luxusgut geworden.

Auf was achten die Kunden bei den Objekten?

Janda:Selbst wer erst 30 oder 40 Jahre alt ist, sucht eine möglichst barrierefreie Wohnung. Die werden aber selten gebaut. Deswegen ist der Run groß.

Bad Vilbel ist ja quasi berühmt für seine Neubaugebiete. Entlasten die den Immobilienmarkt nicht?

Janda:Nicht wirklich. Vor allem junge Familien wollen nicht in die Neubaugebiete ziehen. Die wollen lieber in gewachsene Wohngebiete. Dort erwartet sie in den nächsten Jahren kein Baulärm und Dreck.

Heißt das im Umkehrschluss, dass der Wohnungskauf im Quellenpark noch stemmbar ist?

Janda:Naja. Billig sind die Objekte dort auch nicht. Die fangen auch bei 3800 Euro pro Quadratmeter an. Ich habe aber festgestellt, dass dort im Schnitt mehr ältere Leute wohnen wollen, die sonst keinen adäquaten Wohnraum finden. Die nehmen für moderne Wohnungen auch Einbußen bei der Lage in Kauf.

Wie steht es denn eigentlich um die Nachbarschaft, um Karben, Nidderau oder Schöneck. Was sagt Ihre Analyse da?

Janda:Das Interesse an diesen Städten ist gewachsen - auch, weil die Preise nochmal ein ganzes Stück niedriger sind als in Bad Vilbel. Früher ist man als Makler in Nidderau und Schöneck auf den Häusern sitzen geblieben und hat nichts verkauft. Heute machen wir mehr als die Hälfte unseres Umsatzes außerhalb von Bad Vilbel.

Wie kommt das?

Janda:Die Städte haben aufgeholt. In Nidderau, wo ich früher selbst gewohnt habe, ist die Infrastruktur mittlerweile unglaublich. Da gibt es alles: Eine Mall, ein tolles Schwimmbad, ein Kino, Sportvereine. Außerdem ist die Luft gut und das Umfeld ruhig. Immer mehr Leute sind bereit, dafür auch den weiteren Weg nach Frankfurt in Kauf zu nehmen.

Wagen Sie doch mal eine Prognose: Wie wird sich der Markt in Bad Vilbel entwickeln?

Janda:Wenn die Umstände bleiben wie jetzt, werden immer mehr Leute in den Raum Frankfurt ziehen. Ein internationaler Finanzdienstleister will hier beispielsweise 1000 Arbeitsplätze schaffen. In Frankfurt finden die keine Wohnungen. Die weichen aus. Und wer Londoner Preise gewohnt ist, für den ist Bad Vilbel spottbillig. Gleichzeitig altert die Gesellschaft. Altersgerechter Wohnraum ist selten, aber gefragt. Es wird weiter Bewegung da sein.

Ist es denn realistisch, dass Bad Vilbel Frankfurt beim Preisniveau irgendwann einholt?

Janda:Nein. Frankfurt wird immer deutlich höher liegen. Aber Bad Vilbel wird zunehmend attraktiver. Die Nachfrage wird höher bleiben, als das, was an Immobilien da ist. Der Druck ist so groß - so viel kann gar nicht gebaut werden.

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