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Wer zu viel verdient, muss zahlen

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Ein Wobau-Haus in Bad Nauheim: Jeder Sozialmieter muss künftig seine Einkünfte offenlegen. 	(Foto: Nici Merz)
Ein Wobau-Haus in Bad Nauheim: Jeder Sozialmieter muss künftig seine Einkünfte offenlegen. (Foto: Nici Merz) © Nicole Merz

Bad Nauheim/Friedberg (bk). Vor gut fünf Jahren hatte das Land die Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen abgeschafft, jetzt wird sie wieder eingeführt. Die betroffenen Kommunen, darunter Bad Nauheim und Friedberg, halten die Abgabe für ein völlig überholtes Instrument, das mehr Verwaltungskosten als Einnahmen produziert.

Seit dem 1. Juli müssen hessische Kommunen wieder die Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen einziehen. Zahlen müssen Mieter, deren Einkommen die maßgebliche Grenze um mindestens 20 Prozent überschreitet. In der Wetterau sind neben Bad Nauheim und Friedberg die Städte Butzbach und Bad Vilbel verpflichtet, das Gesetz umzusetzen. Begründung: In diesen Kommunen ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen weit höher als das Angebot. »Wir haben uns gemeinsam mit Friedberg ans Land gewandt, um von der Liste gestrichen zu werden. Doch wir sind nicht durchgedrungen«, sagt der Bad Nauheimer Fachbereichsleiter Klaus Kreß. Das Verhältnis von Kosten und Nutzen sei in keiner Weise ausgewogen. Laut Kreß wird es kaum Einnahmen geben, in der Stadtverwaltung werde aber eine halbe Stelle blockiert, um die Arbeit zu erledigen. Zudem müsse ein teures Computerprogramm angeschafft werden.

Ganz geringe Einnahmen

Diese Einschätzung teilt Dr. Christiane Pfeffer, Leiterin des Amtes für Stadtentwicklung, Liegenschaften und Rechtswesen in Friedberg. Ihre Mitarbeiter haben die Mieter der 421 Sozialwohnungen am 3. Oktober angeschrieben. »200 Fälle wurden bereits überprüft, nur acht Mieter liegen über der Einkommensgrenze.« Am Ende werde die Stadt vielleicht zwischen 5000 und 10 000 Euro pro Jahr einnehmen, der Verwaltungsaufwand sei deutlich höher. Mit solchen Beträgen sei keine Sozialwohnungsbauförderung möglich, zumal Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau ausgegeben werden dürften. Diese Art von Sozialwohnungsbau sei in Hessen aber fast vollständig zum Erliegen gekommen. Stattdessen bemühten sich viele Kommunen, auch Friedberg, um die Schaffung bezahlbaren Wohnraums.

In Bad Nauheim gibt es 358 Sozialwohnungen, die der städtischen Wobau und der Diakonie gehören. Für einige Einheiten läuft die Bindungsfrist 2018 aus. Dann gelten sie nicht mehr als Sozialwohnungen. Die Stadtverwaltung hat zunächst den Kreis angeschrieben, um zu erfahren, welche Mieter Sozialhilfe, Wohngeld oder ähnliche Leistungen erhalten. »Diese Leute kommen für die Fehlbelegungsabgabe nicht infrage«, erläutert Fachbereichsleiter Kreß.

Die restlichen Mieter müssten ihr Einkommen offenlegen. Dabei komme es zu Protesten oder Missverständnissen, was den Arbeitsaufwand erhöhe. Kreß schätzt, dass allerhöchsten ein Drittel der Sozialwohnungen fehlbelegt sind. Ein Bewerber auf der endlos langen Warteliste müsse vor dem Einzug belegen, über entsprechend geringe Einkünfte zu verfügen. Im Lauf der Jahre können sich die Einkommensverhältnisse aber ändern, etwa wenn ein Arbeitsloser einen Job findet. Durch solche Veränderungen kann es zu Fehlbelegungen kommen. Deshalb wird die Befragung der Mieter alle zwei Jahre wiederholt.

Kritik an Wohnungsbauförderung

»Die Wiedereinführung der Abgabe ist ein politisches Signal der Landesregierung: Mehr Sozialwohnungen sollen entstehen«, sagt der Fachbereichsleiter. Er hält das Signal für verfehlt, weil Sozialwohnungsbau nicht mehr geeignet sei, um den Mangel zu beseitigen. »Heute sind beim Neubau Ausstattungsmerkmale, zum Beispiel im energetischen Bereich, erforderlich, die das kostendeckende Errichten von Sozialwohnungen kaum noch möglich machen.

« Laut Kreß liegen Quadratmetermieten für neuwertige Sozialwohnungen in Bad Nauheim bei bis zu 8 Euro, nicht weit entfernt vom Marktpreis.

Friedbergs Bürgermeister Michael Keller bestätigt diese Zahlen. Er hält nicht nur die Abgabe für falsch, sondern auch die Wohnungsbauförderung von Bund und Land. »Wir erhalten zinsgünstige Kredite, was beim derzeitigen Zinsniveau völlig uninteressant ist. Notwendig wären massive Zuschüsse.«

Wie Keller erläutert, schaffe die Kreisstadt künftig viel bezahlbaren Wohnraum, etwa auf dem ehemaligen Housing-Area-Gelände, an den 24 Hallen oder auf dem früheren Gelände des Mitsubishi-Händlers Philippi. Für diese Projekte gebe es aber keine Fördermittel, auch die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe dürften dafür nicht ausgegeben werden. »Wir verkaufen einen Teil des Housing-Areals und stecken jeden Cent in den Wohnungsbau«, betont der Bürgermeister. Selbst wenn man auf jeglichen Luxus verzichte, koste die Herstellung dieses Wohnraums rund 1500 Euro pro Quadratmeter. Das könne mit Sozialmieten von 6 oder 7 Euro nicht refinanziert werden.

Fehlbelegungsabgabe: Ein Beispiel

Die Fehlbelegungsabgabe ist nicht ganz einfach zu berechnen. Um Härtefälle zu vermeiden, beginnt die Pflicht erst ab einer 20-prozentigen Überschreitung der Einkommensgrenze. Diese Grenze liegt für einen Zwei-Personen-Haushalt bei 23 254 Euro im Jahr, wer mehr als 27 905 Euro verdient, muss also zahlen. Die Abgabe ergibt sich aus der Differenz zwischen Sozialmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete. Das Gesetz sieht vier Stufen vor: Bei einer Überschreitung der Einkommensgrenze zwischen 20 und 39 Prozent werden 30 Prozent Fehlbelegungsabgabe fällig (Stufe 1), bei einer Überschreitung ab 80 Prozent steigt die Abgabe auf 100 Prozent (Stufe 4).

Ein Berechnungsbeispiel: Das Ehepaar Müller lebt in einer 60-Quadratmeter-Sozialwohnung, für die 300 Euro Miete anfällt. Herr Müller ist Alleinverdiener, sein Gehalt beträgt 3800 Euro brutto (plus Weihnachtsgeld). Nach Abzug von Pauschalen für Steuer, Versicherungen etc. kommt das Ehepaar auf ein Jahreseinkommen von 32 620 Euro und überschreitet die Einkommensgrenze von 23 254 Euro damit um 40,3 Prozent. Die Mieter werden der Stufe 2 zugeordnet und müssen 55 Prozent der Differenz zwischen Sozialmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete zahlen.

Ihre Quadratmetermiete liegt bei 5 Euro, üblich sind 7 Euro. Somit müssen die Müllers künftig zusätzlich zur Sozialmiete von 300 Euro eine Abgabe von 66 Euro überweisen.

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