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Immobilienpreise: Kommt in Bad Nauheim die Trendwende?

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Von: Bernd Klühs

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Im Neubaugebiet Bad Nauheim Süd werden für Eigentumswohnungen Quadratmeter-Spitzenpreise von gut 6500 Euro verlangt.
Absurd? Im Neubaugebiet Bad Nauheim Süd werden für Eigentumswohnungen Quadratmeter-Spitzenpreise von gut 6500 Euro verlangt. © Nicole Merz

Riesennachfrage, Miniangebot: Das hat stark steigende Preise zur Folge. Doch auf dem Bad Nauheimer Immobiliensektor könnte diese Regel bald außer Kraft gesetzt werden.

Bad Nauheim – Kaufen oder mieten - seit Jahren geht der Preistrend in Bad Nauheim und Friedberg nur in eine Richtung, nach oben. Doch in der Kurstadt gab es 2021 erste Anzeichen für ein Ende dieser Entwicklung, wie Patricia Mayer und Ina Kaucher vom Maklerbüro m&k-Immobilien berichten. »Nach großen Sprüngen in der Vergangenheit scheint in Bad Nauheim die Preisobergrenze erreicht zu sein«, sagt Kaucher. Das gelte zumindest für den Verkauf, ergänzt ihre Kollegin. 2021 seien die Preise kaum gestiegen, obwohl einer »Wahnsinnsnachfrage« wenig Angebot gegenüberstehe.

Der Grund für diese Wende ist nachvollziehbar. Mayer: »Interessenten sind nicht mehr willens oder in der Lage, diese absurden Preise zu bezahlen.« Das mache sich selbst beim Klassiker bemerkbar. Es gebe weniger Anfragen von älteren Ehepaaren, die ihr zu großes Haus auf dem Land veräußern, um eine schicke Wohnung in der Kernstadt zu erwerben. Bei Quadratmeterpreisen für neue Wohnungen, die teilweise weit jenseits der 6000-Euro-Marke liegen, kein Wunder.

Immobilien in Bad Nauheim: Bewusstseinswandel tritt ein

Angesichts der Lage in der Kurstadt trete ein Bewusstseinswandel ein. »Trotz schlechterer Infrastruktur entscheiden sich Familien lieber für das günstigere Häuschen in kleinen Orten«, sagt Mayer. Während Neubauwohnungen kaum noch bezahlbar seien, kämen weniger Bestandsimmobilien auf den Markt, meist nach Erbschaften oder Scheidungen. Die Leute blieben in ihren alten Häusern, investierten angesichts extrem gestiegener Handwerkerpreise auch weniger in Instandhaltung.

Der Verkauf in Bad Nauheim wird auch durch die Vorsicht der Banken gebremst. »Wenn es früher für eine Immobilie zehn Interessenten gab, haben alle eine Finanzierungszusage erhalten. Heute vielleicht noch die Hälfte«, erklärt Kaucher. Denn die Kreditinstitute hätten Bedenken, angesichts überzogener Kaufpreise bei einer Zwangsversteigerung ihr Geld nicht komplett zurückzubekommen. Um Kredite zu erhalten, sei deshalb hohes Eigenkapital notwendig. Kaucher: »Normalverdiener können sich hier kein Wohneigentum mehr leisten, nur noch Gutverdiener.«

Wohnen in Bad Nauheim: Mieten auch extrem hoch

Die Mieten seien ebenfalls extrem hoch. Unter 9 Euro pro Quadratmeter sei kaum etwas zu finden, in Neubauten würden bis zu 15 Euro verlangt. »Ich habe nicht den Eindruck, dass die städtische Wohnungsbau-Gesellschaft viel für bezahlbaren Wohnraum tut. Deren Mieten nähern sich dem Marktpreis an«, sagt Mayer mit Blick auf das Wobau-Projekt in der Dieselstraße, wo die Quadratmetermiete gut 11 Euro beträgt. Wegen explodierter Kosten für Grundstücke, Bauleistungen und Hauserhaltung könnten Gebäude mit günstigen Mieten nur noch von der öffentlichen Hand mithilfe von Subventionen errichtet werden.

Trotz des extrem hohen Preisniveaus in Bad Nauheim weichen offenbar nur wenige Kauf- oder Mietinteressenten nach Friedberg aus. Mayer nennt als Grund den »großen Krater«, der beide Kommunen trenne. Die Kurstadt sei weitaus beliebter. Trotzdem lief das Geschäft des Friedberger Maklers Steffen Rosenschon 2021 zufriedenstellend. Bezüglich der Preisentwicklung sieht er das Ende der Fahnenstange nicht erreicht. »Es war ein Jahr ohne Dellen. Selbst Corona hat den Markt nicht groß beeinträchtigt.«

In Friedberg steigen Preise für Immobilien und Mieten weiter

Die Preise in Friedberg seien weiter gestiegen, wenn auch etwas weniger stark. Bei Mieten schätzt Rosenschon die durchschnittliche Erhöhung auf 1 Euro pro Quadratmeter. »Gegen diesen Trend hilft nur ein deutlich größeres Angebot. Will man gleichzeitig die Natur schützen, lässt sich das nur durch mehr Verdichtung und Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche machen.« Auch die Hoffnung auf eine Bebauung des Kasernen-Geländes hat der Makler nicht aufgegeben. Als kleinen Schritt nach vorne bewertet er die Pläne für das Joh-Gebäude, bedauerlich sei der Stillstand beim Kaiserhof-Projekt.

Die große Nachfrage werde in Friedberg nach wie vor auch durch die »Flucht aus Frankfurt« bestimmt, für die Rosenschon Corona und die für Normalbürger unbezahlbaren Preise in der Mainmetropole verantwortlich macht. Ein Ende des Immobilienbooms sieht der Makler nicht. »Seit zehn Jahren wird das Platzen der Blase vorhergesagt, doch diese Prognosen waren alle falsch.«

Kaltmieten bis zu 16 Euro in Bad Nauheim und Friedberg

Auf den Internetseiten von Immobilienscout 24, Deutschlands größtem Online-Immobilienportal, werden die Preisunterschiede zwischen Bad Nauheim und Friedberg deutlich. In der Kreisstadt kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in Häusern im Schnitt 3553 Euro, wobei der aktuelle Höchstpreis mit 5366 Euro angegeben wird. Bei Wohnungen sind es durchschnittlich 3021 Euro/Quadratmeter, der Höchstpreis beträgt 5077 Euro. Im vergangenen Jahr kam es zu einer Preissteigerung von 10,4 Prozent beim Kauf von Häusern und 11,4 Prozent bei Wohnungen. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen wird in Friedberg auf 9,48 Euro/Quadratmeter beziffert, der Höchstwert liegt bei 12,64 Euro.

In der Kurstadt muss deutlich mehr ausgegeben werden. Der aktuelle Durchschnittspreis beim Hauskauf beträgt laut Immoscout 4033 Euro/Quadratmeter, der Höchstwert liegt bei 6229 Euro. Bei Wohnungen sind es im Schnitt 3427 Euro, höchstens 5717 Euro pro Quadratmeter. 2021 kam es zu einer Steigerung um 11,4 Prozent (Häuser) und 11,5 Prozent (Wohnungen). Bezüglich der Mietpreise werden Durchschnittswerte von 9,82 Euro/Quadratmeter (Häuser) und 9,05 Euro (Wohnungen) angegeben, die Höchstpreise betragen 13,34 Euro (Häuser) und 12,91 Euro (Wohnungen).

Wer sich bei Immoscout die wenigen aktuellen Angebote in beiden Städten anschaut, sieht allerdings, dass die in der Analyse genannten Höchstpreise bereits überschritten sind. So werden in Friedberg Quadratmeter-Mietpreise zwischen 9 und 16 Euro verlangt, wobei die Höchstwerte für sehr kleine Wohnungen gelten. Die höchsten Mieten liegen in der Kurstadt auf ähnlichem Niveau und werden in Bad Nauheim Süd aufgerufen. Auch die Preisobergrenze beim Kauf von Eigentumswohnungen hat sich noch ein großes Stück nach oben geschoben. Inzwischen sind es nicht mehr 5717 Euro pro Quadratmeter, sondern 6530 Euro (Bad Nauheim Süd).

Die Zahnfabrik Bad Nauheim macht bald Platz für Eigentumswohnungen.

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