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Trotz des Baubooms: Günstiger Wohnraum ist Mangelware

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Von: Kays Al-Khanak

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Bezahlbarer Wohnraum ist auch in Gießen knapp und die Nachfrage hoch. Die Stadträte Gerda Weigel-Greilich und Francesco Arman erklären, wie mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen soll.

Gießen – Der Mieterschutzbund und die Initiative Stadt für alle beklagten kürzlich einen „Präzedenzfall für Segregation“ in Gießen, also eine Ausgrenzung am Wohnungsmarkt. Dabei beziehen sie sich auf ein Haus an der Goethestraße, in dem möblierten Zimmer mit einer Größe von zehn bis 18 Quadratmetern aktuell für einen Mietpreis von 520 bis 630 Euro angeboten werden.

Zuvor habe der Mietpreis für unmöblierte Räume mit 17 Quadratmetern bei 280 Euro gelegen. Bezahlbarer Wohnraum ist auch in Gießen ein knappes Gut. Wie die Stadt die Lage auf dem Wohnungsmarkt sieht, ist Thema einer GAZ-Anfrage. Beantwortet haben sie die Stadträte Gerda Weigel-Greilich und Francesco Arman.

Prof. Christian Diller von der Uni Gießen hat im Interview gesagt, dass zuletzt zu viel hochwertiger Geschossbau entstanden sei, „den man als normaler Student kaum bezahlen kann“. Auch, um Steuerzahlern in Gießen ein Wohnangebot zu machen und sie so in der Stadt zu halten. Sieht die Stadt dies auch so?

In den vergangenen zehn Jahren wurden etwa 3700 neue Wohneinheiten gebaut, teilt Weigel-Grelich mit – vor allem im Geschosswohnungsbau. Im gleichen Zeitraum seien viele kleinere, ohne Bebauungsplan realisierte Vorhaben sowie Projekte der Wohnbau oder des Studentenwerkes mit Hunderten Wohneinheiten für spezielle Zielgruppen erstellt worden.

Oft seien die Wohnungen an Studierende vermietet worden. Leerstände seien kaum bekannt, neue Wohnungen würden zügig vermietet. Da die Stadt nicht selbst bauen, sondern nur Planungsrecht schaffen kann und auf Miethöhen kaum Einfluss habe, sei der freie Markt bzw. das Schaffen von Wohnungen durch Investoren wichtig zur Minderung des Wohnungsbedarfs.

Gibt es in Gießen ausreichend bezahlbaren Wohnraum?

Eine Definition für bezahlbaren Wohnraum gebe es nicht, sagt Weigel-Grelich. Gemeint seien einkommensschwache Haushalte, die mit Studenten um kleine, preiswerte Wohnungen konkurrieren. Das Wohnraumversorgungskonzept (WVK) hat für 2015 einen Wohnungsbestand von kommunalen Wohnungsbauunternehmen von rund 20 Prozent ermittelt, was sehr hoch sei und eine im Vergleich zu Marburg relativ niedrige Mietenhöhe begünstige.

Auch müssten das vergleichsweise noch für die meisten Haushalte bezahlbare Wohnangebot des Studentenwerks, von Wohnungsbauunternehmen, Privatpersonen, Kliniken und Firmen berücksichtigt werden. Die Quote an studentischen Wohnheimplätzen liegt in Gießen bei 7 bis 8 Prozent. Empfohlen werde eine Quote von 10 Prozent, die Marburg erreicht hat. Hier seien Studentenwerk und das Land Hessen gefragt, sagt die Dezernentin.

Wohnraum in Gießen: 1500 suchten im Jahr 2015 Wohnungen

Wie groß ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum? Wie kann in Gießen mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden?

Nach dem WVK bestand 2015 eine Zahl der Wohnungssuchenden bei der Wohnbau Gießen von 1500. In dem Bericht wurde davon ausgegangen, dass 25 Prozent der Haushalte einkommensschwach sind. Das WVK hat einen Bedarf von bis zu 1500 zusätzlichen Sozialwohnungen bis 2030 ermittelt. Durch Wohnbau-Aktivitäten und andere Wohnungsbauunternehmen könne ein großer Anteil realisiert werden, sagt Weigel-Greilich.

So seien seit 2017 vertraglich Sozialwohnungsbauten im Umfang von je 20 Prozent auf den Flächen Philosophenhöhe, Am Alten Flughafen, Schanzenstraße oder Rinn’sche Grube gesichert worden. Zudem sollen die in Planung befindlichen Gebiete Kellertheater-Quartier, Rodheimer Straße und Brauhaus-Areal diese Wohnsegmente aufnehmen. Durch Nachverdichtung in geeigneten Quartieren könne weiterer Wohnraum umgesetzt werden, sodass die Zielvorgabe erreicht werden könnte.

Wie passt der Umbau von WG-Häusern zu „Studentenlofts“ mit einzeln vermieteten Zimmern, die zum Teil über 500 Euro kosten, in eine Studentenstadt?

In der Regel, sagt Weigel-Greilich, handele es sich bei den sehr hohen Mieten um möblierte Zimmer. Bisher seien städtischerseits nur Einzelfälle registriert worden, die baurechtlich nicht verhindert hätten werden können. „Es wird auf den Zielkonflikt zwischen einer erwünschten energetisch-funktionalen Modernisierung und der insbesondere aus dem Betroffenenkreis geforderten Beibehaltung günstiger Mieten mit meist alter, teils überkommener Substanz speziell auch denkmalgeschützter Gebäude hingewiesen.“

Welche Steuerungsmöglichkeiten hat die Stadt, wenn ein Investor eine Immobilie kaufen, umbauen oder neu bauen will?

Die Einfluss- und Steuerungsmöglichkeiten seien seitens der Stadt begrenzt, betont die Stadträtin. Ein Vorkaufsrecht erweise sich meistens als nicht anwendbar, da dies nicht finanzierbar und rechtlich abwendbar sei. Beim Verkauf von Einzelgrundstücken an Familien könnten keine Auflagen zur Schaffung von Sozialwohnungen festgelegt werden. Das Instrument der Milieuschutzsatzung könne auch nicht helfen. Seit 2017 werde gemäß der WVK-Empfehlung bei Projekten ab 50 Wohneinheiten vertraglich über städtebauliche Verträge der Bau von Sozialwohnungen in Bebauungsplangebieten geregelt. Die Stadt sieht die planungsrechtlichen Instrumente - außer dem Vertragsrecht - als ungeeignet an, »um wirklich gravierende Steuerungswirkung entfalten zu können«.

Stadt spricht mit: In Gießen muss zuerst das Planungsrechts abgestimmt werden

Wie sehen die aktuellen Vergabekriterien für Investoren beim Schaffen von Wohnraum aus?

In der Regel, sagt Weigel-Greilich, hätten Investoren bereits eine Fläche erworben oder von Privateigentümern gesichert und kämen dann auf die Stadt zur Abstimmung des Planungsrechts zu. Hierbei könne die Stadt bei Privatverkäufen keine Vergabekriterien bezüglich des angesprochenen Wohnungsbau-Zieles festlegen. Wenn städtische Grundstücke für Wohnungsbau durch die Stadt veräußert werden, was laut Weigel-Greilich „extrem selten geworden ist“, könne auf das Vorgehen auf der Philosophenhöhe Bezug genommen werden: Hier seien nach Bundes-Vorgaben im Rahmen der Erstzugriffsoption für den kommunalen Grundstückskauf die Bedingung zur Schaffung von Sozialwohnungen an die Wohnbau Gießen weitergegeben worden.

Die Vergabe der Fläche in der Philosophenhöhe sei an „umfangreiche Vorgaben“ der Stadt gebunden gewesen: Erschließungsübernahme, Kita-Bau, Fotovoltaik-Anlagen oder Begrünung. So habe sich der Investor verpflichtet, für fünf Wohnungen für Erzieher der Kita zehn Jahre lang „weit unter der Durchschnittsmiete“ zu vermieten.

Gibt es Instrumente, die verhindern, dass ein Investor durch persönliche oder berufliche Beziehungen Vorteile bei der Frage des Zuschlags erhält?

„Die Frage lässt auf die Erwartungshaltung schließen, dass die Stadt Einfluss auf private Verkaufsentscheidungen nehmen könnte“, sagt Weigel-Greilich. „Dies ist grundsätzlich aus verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Gründen nicht möglich.“

In Gießen wird in den Bebauungsplänen, die dem Stadtparlament vorgelegt werden, ein 30-prozentiger Anteil an Sozialwohnungen abgesichert. Ist dies bisher umgesetzt worden?

Den 30-prozentigen Anteil gibt es durch Beschluss des Stadtparlaments seit Mitte 2021; er setzt sich aus einem 20-prozentigen Anteil sozial geförderter und einem 10-prozentigen Anteil mietgeminderter, ungeförderter Wohneinheiten zusammen. Wegen Übergangsregelungen wird dieser Anteil erstmals bei den 380 geplanten Wohneinheiten auf dem ehemaligen Kellertheater-Quartier angewandt. Vorher sei eine flexible Sozialquote ohne die 10 Prozent mietgeminderten Wohnungen von jeweils 20 Prozent vereinbart, sagt Weigel-Greilich. Beispiele seien die Vorhaben Am Alten Flughafen II (40 Wohneinheiten) oder Rinn’sche Grube (30 Wohneinheiten).

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Sozialwohnungen sollen laut Stadt anteilig auch im Gebiet des Kellertheater-Quartiers entstehen. © Oliver Schepp

Marburg und Frankfurt zum Vorbild: Diese Optionen hätte Gießen

In Marburg gibt es eine Ombudsstelle »Fair wohnen«, in Frankfurt eine an die Stadt angeschlossene Stabstelle Mieterschutz, die jeweils die Rechte von Mietern schützen, diese beraten und vermitteln sollen. Wären solche Stellen auch für Gießen denkbar?

Instrumente wie die an die Stadt angeschlossene Stabstelle für Mieterschutz in Frankfurt oder die Ombudsstelle in Marburg hält die Stadt für durchaus interessant, sagen die Leiterin des Amtes für soziale Angelegenheiten, Ines Müller, und der ehrenamtliche Stadtrat Francesco Arman. Jedoch sei das Frankfurter Modell mit den hauptamtlichen Beratern wegen der unterschiedlichen Größen der Verwaltungen schwer umzusetzen.

Initiative „Stadt für alle“ kritisiert Stadt

Die Initiative »Stadt für alle« übt auf GAZ-Anfrage Kritik an der Stadt Gießen. Deren Politik befeuere die unbezahlbare Wohnraumsituation. »Bezahlbarer Wohnraum wird nicht geschaffen, stattdessen werden Firmen gefördert, die günstigen Wohnraum in ein Luxusgut umwandeln unter dem Deckmantel energetisch-funktionaler Modernisierung.« Steigende Profite der Vermieterinnen zählten in Gießen mehr als ein Zuhause für alle. »Diese kurzsichtige Strategie verdrängt Menschen und befördert soziale Spaltung.«

Das von ehrenamtlichen Ombudspersonen getragene Marburger Konzept hingegen sei »spannend«, sagt Müller - gerade mit Blick auf bestehende Netzwerke in Gießen. Aktuell werde geprüft, ob es für Gießen übertragen werden kann - »und wie wir dies mit dem Mieterverein zusammenbringen können«. Denn auch der Mieterverein biete eine Beratung für seine zur Miete wohnenden Mitglieder an.

Könnte ein Baulandbeschluss wie in Frankfurt Vorbild für Gießen sein - mit klaren Vorgaben für Investoren, in neuen Baugebieten nur noch auf 30 Prozent der Fläche bauen zu können, wie sie wollen?

In Gießen, betont Stadträtin Weigel-Greilich, gebe es mit den Vorgaben des Wohnraumversorgungskonzeptes und dem Stadtverordnetenbeschluss Vorgaben für Investoren. Aktuell sei in Frankfurt eine Überforderung der Investoren durch diesen Beschluss mit nachlassender Bauentwicklung festzustellen.

Welche Auswirkungen könnte der für 2023 geplante qualifizierte Mietspiegel haben?

Stadtrat Arman sieht in dem Mietspiegel ein Instrument, das Transparenz und Rechtssicherheit auf dem Wohnungsmarkt schafft - für Mieter und Vermieter gleichermaßen. In der Vergangenheit, erzählt Müller vom Amt für soziale Angelegenheiten, habe es immer wieder Anfragen an die Stadt gegeben, ob die verlangte Miete oder eine geplante Erhöhung gerechtfertigt seien oder nicht. Dies könne nun durch den Mietspiegel für die jeweiligen Stadtquartiere aufgeschlüsselt und regelmäßig aktualisiert werden. (Kays Al-Khanak)

Nicht nur Wohnraum wird in Gießen knapp, auch Parkplätze sind teils Mangelware.

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